一、報(bào)告背景與數(shù)據(jù)說(shuō)明本報(bào)告基于2026年7月南寧市二手房實(shí)際成交案例結(jié)合各城區(qū)成交數(shù)據(jù)、戶型分布、價(jià)格走勢(shì)及市場(chǎng)供需情況對(duì)當(dāng)前南寧二手房市場(chǎng)進(jìn)行深度分析。數(shù)據(jù)來(lái)源包括南寧市不動(dòng)產(chǎn)登記中心公開成交記錄、主流房產(chǎn)中介平臺(tái)掛牌與成交數(shù)據(jù)以及線下門店抽樣調(diào)研。需要說(shuō)明的是二手房成交價(jià)格受樓層、朝向、裝修、樓齡、學(xué)區(qū)、議價(jià)空間等多重因素影響本報(bào)告所引用的案例均為真實(shí)成交樣本但具體價(jià)格僅代表個(gè)案不構(gòu)成投資建議。二、2026年7月南寧二手房市場(chǎng)總體概況2026年7月南寧市二手房市場(chǎng)整體呈現(xiàn)“量穩(wěn)價(jià)微調(diào)”的態(tài)勢(shì)。全市二手房成交套數(shù)環(huán)比小幅上升成交均價(jià)較6月略有回落但不同城區(qū)、不同板塊分化明顯。指標(biāo)2026年6月2026年7月環(huán)比變化全市成交套數(shù)約3,850套約3,920套1.8%全市成交均價(jià)9,680元/㎡9,540元/㎡-1.4%平均成交周期68天72天5.9%平均議價(jià)空間3.2%3.8%0.6個(gè)百分點(diǎn)從數(shù)據(jù)看7月市場(chǎng)觀望情緒略有加重買家議價(jià)能力增強(qiáng)業(yè)主掛牌價(jià)普遍存在3%至5%的讓價(jià)空間。三、分城區(qū)成交價(jià)格分析南寧市二手房成交主要集中在青秀區(qū)、良慶區(qū)、西鄉(xiāng)塘區(qū)、江南區(qū)和興寧區(qū)。以下結(jié)合實(shí)際成交案例對(duì)各城區(qū)價(jià)格特征進(jìn)行剖析。3.1 青秀區(qū)核心地段價(jià)格堅(jiān)挺學(xué)區(qū)房溢價(jià)明顯青秀區(qū)作為南寧傳統(tǒng)核心城區(qū)7月二手房成交均價(jià)約11,200元/㎡為全市最高。優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房和地鐵沿線物業(yè)價(jià)格堅(jiān)挺議價(jià)空間相對(duì)較小。實(shí)際成交案例一青秀區(qū)金湖廣場(chǎng)板塊某2008年建成的電梯三房建筑面積118㎡總價(jià)132萬(wàn)元折合單價(jià)11,186元/㎡。該房源靠近地鐵1號(hào)線對(duì)口小學(xué)為市級(jí)重點(diǎn)學(xué)校掛牌價(jià)138萬(wàn)元最終成交價(jià)132萬(wàn)元議價(jià)空間約4.3%。實(shí)際成交案例二青秀區(qū)鳳嶺北板塊某2015年建成的次新兩房建筑面積89㎡總價(jià)98萬(wàn)元折合單價(jià)11,011元/㎡。該房源為高樓層南向裝修保養(yǎng)良好掛牌一周內(nèi)即成交議價(jià)空間僅1.0%。3.2 良慶區(qū)五象新區(qū)熱度回落價(jià)格理性回調(diào)良慶區(qū)五象新區(qū)7月二手房成交均價(jià)約9,800元/㎡較去年同期明顯回落。前幾年投資性購(gòu)房集中交付導(dǎo)致次新房供應(yīng)量較大業(yè)主競(jìng)爭(zhēng)激烈價(jià)格出現(xiàn)理性回調(diào)。實(shí)際成交案例三良慶區(qū)五象湖板塊某2020年建成的精裝四房建筑面積143㎡總價(jià)138萬(wàn)元折合單價(jià)9,650元/㎡。該房源為中間樓層視野開闊掛牌價(jià)150萬(wàn)元最終成交價(jià)138萬(wàn)元議價(jià)空間高達(dá)8.0%。實(shí)際成交案例四良慶區(qū)總部基地板塊某2018年建成的三房建筑面積126㎡總價(jià)125萬(wàn)元折合單價(jià)9,921元/㎡。該房源靠近地鐵3號(hào)線業(yè)主因置換需求急于出手成交周期僅25天。3.3 西鄉(xiāng)塘區(qū)老城區(qū)價(jià)格平穩(wěn)剛需承接力強(qiáng)西鄉(xiāng)塘區(qū)7月二手房成交均價(jià)約8,300元/㎡價(jià)格走勢(shì)平穩(wěn)。該區(qū)域生活配套成熟高校和產(chǎn)業(yè)園聚集租賃需求旺盛吸引大量剛需購(gòu)房者。實(shí)際成交案例五西鄉(xiāng)塘區(qū)大學(xué)東路板塊某2005年建成的步梯兩房建筑面積76㎡總價(jià)58萬(wàn)元折合單價(jià)7,632元/㎡。該房源為低樓層靠近地鐵1號(hào)線和廣西大學(xué)出租回報(bào)率較高成交周期約45天。實(shí)際成交案例六西鄉(xiāng)塘區(qū)安吉板塊某2012年建成的電梯三房建筑面積105㎡總價(jià)88萬(wàn)元折合單價(jià)8,381元/㎡。該房源為中間樓層南北通透掛牌價(jià)92萬(wàn)元最終成交價(jià)88萬(wàn)元議價(jià)空間約4.3%。3.4 江南區(qū)價(jià)格洼地效應(yīng)顯現(xiàn)成交量上升江南區(qū)7月二手房成交均價(jià)約7,600元/㎡為南寧主城區(qū)價(jià)格洼地。隨著地鐵5號(hào)線開通和舊改推進(jìn)江南區(qū)關(guān)注度提升成交量環(huán)比上升明顯。實(shí)際成交案例七江南區(qū)星光大道板塊某2010年建成的電梯兩房建筑面積82㎡總價(jià)61萬(wàn)元折合單價(jià)7,439元/㎡。該房源靠近地鐵2號(hào)線為簡(jiǎn)裝修買家購(gòu)入后計(jì)劃重新裝修自住。實(shí)際成交案例八江南區(qū)沙井板塊某2016年建成的三房建筑面積110㎡總價(jià)82萬(wàn)元折合單價(jià)7,455元/㎡。該房源為高樓層視野好業(yè)主為改善置換接受分期付款方式最終成交。3.5 興寧區(qū)老城核心區(qū)價(jià)格穩(wěn)定小戶型走俏興寧區(qū)7月二手房成交均價(jià)約8,800元/㎡。朝陽(yáng)商圈周邊小戶型房源成交活躍總價(jià)低、配套成熟受到單身青年和投資客青睞。實(shí)際成交案例九興寧區(qū)朝陽(yáng)廣場(chǎng)板塊某2008年建成的單間配套建筑面積38㎡總價(jià)32萬(wàn)元折合單價(jià)8,421元/㎡。該房源靠近地鐵1號(hào)線和2號(hào)線換乘站租金收益穩(wěn)定掛牌一周即成交。實(shí)際成交案例十興寧區(qū)望州路板塊某2011年建成的兩房建筑面積68㎡總價(jià)58萬(wàn)元折合單價(jià)8,529元/㎡。該房源為中間樓層戶型方正對(duì)口小學(xué)口碑較好成交周期約35天。四、戶型與面積段成交結(jié)構(gòu)分析從7月成交案例看不同面積段產(chǎn)品的價(jià)格表現(xiàn)差異明顯。面積段成交占比平均單價(jià)價(jià)格特征60㎡以下18%8,900元/㎡總價(jià)低投資屬性強(qiáng)單價(jià)偏高60-90㎡35%9,200元/㎡剛需主力供需兩旺90-120㎡28%9,600元/㎡改善型需求價(jià)格堅(jiān)挺120-144㎡14%9,300元/㎡五象新區(qū)供應(yīng)集中議價(jià)空間大144㎡以上5%10,500元/㎡高端改善成交周期長(zhǎng)值得注意的是60㎡以下小戶型單價(jià)普遍高于同區(qū)域大戶型主要原因是總價(jià)門檻低、租金回報(bào)率相對(duì)較高投資客和過(guò)渡型剛需買家競(jìng)爭(zhēng)激烈。五、影響成交價(jià)格的關(guān)鍵因素綜合7月實(shí)際成交案例以下因素對(duì)二手房成交價(jià)格影響最為顯著學(xué)區(qū)屬性對(duì)口優(yōu)質(zhì)學(xué)校的房源溢價(jià)普遍在8%至15%且議價(jià)空間明顯收窄。地鐵距離距離地鐵站800米以內(nèi)的房源成交周期平均縮短約30%價(jià)格堅(jiān)挺度更高。樓齡與電梯2015年后建成的電梯房?jī)r(jià)格明顯高于2005年前建成的步梯房同地段價(jià)差可達(dá)20%以上。裝修狀況精裝修房源成交價(jià)通常比毛坯房源高5%至8%但買家對(duì)裝修的認(rèn)可度存在個(gè)體差異。業(yè)主出售動(dòng)機(jī)置換、移民、資金周轉(zhuǎn)等急售型業(yè)主議價(jià)空間普遍在5%以上是淘筍盤的主要來(lái)源。六、市場(chǎng)趨勢(shì)研判與購(gòu)房建議結(jié)合2026年7月成交數(shù)據(jù)和政策環(huán)境對(duì)南寧二手房市場(chǎng)做出以下研判趨勢(shì)一價(jià)格分化將持續(xù)。核心地段、優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)、地鐵沿線物業(yè)價(jià)格抗跌性強(qiáng)供應(yīng)量大的新興板塊如五象新區(qū)部分區(qū)域仍有回調(diào)壓力。趨勢(shì)二買方市場(chǎng)特征明顯。當(dāng)前市場(chǎng)掛牌房源充足買家選擇空間大議價(jià)能力增強(qiáng)預(yù)計(jì)短期內(nèi)“買方市場(chǎng)”格局不會(huì)改變。趨勢(shì)三剛需和改善需求仍是主力。60至120㎡面積段產(chǎn)品成交活躍總價(jià)在60萬(wàn)至130萬(wàn)之間的房源流動(dòng)性最好。購(gòu)房建議對(duì)于剛需購(gòu)房者建議優(yōu)先考慮青秀區(qū)、西鄉(xiāng)塘區(qū)地鐵沿線配套成熟的小區(qū)重點(diǎn)關(guān)注樓齡在10年以內(nèi)、物業(yè)口碑好的房源對(duì)于改善型買家可關(guān)注良慶區(qū)、江南區(qū)品質(zhì)次新房利用當(dāng)前議價(jià)空間較大的窗口期進(jìn)行談判對(duì)于投資型買家建議關(guān)注興寧區(qū)、西鄉(xiāng)塘區(qū)小戶型高租金回報(bào)房源同時(shí)注意控制總價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。七、總結(jié)2026年7月南寧二手房市場(chǎng)整體呈現(xiàn)“量穩(wěn)價(jià)微調(diào)、區(qū)域分化明顯”的特征。青秀區(qū)憑借核心地段和學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)保持價(jià)格堅(jiān)挺良慶區(qū)受供應(yīng)量影響價(jià)格理性回調(diào)西鄉(xiāng)塘區(qū)、江南區(qū)憑借價(jià)格洼地效應(yīng)吸引剛需入市興寧區(qū)小戶型產(chǎn)品走俏。建議購(gòu)房者根據(jù)自身需求和資金實(shí)力結(jié)合具體房源的實(shí)際成交案例理性決策把握議價(jià)窗口期?！秳?dòng)手學(xué)PyTorch建模與應(yīng)用:從深度學(xué)習(xí)到大模型》是一本從零基礎(chǔ)上手深度學(xué)習(xí)和大模型的PyTorch實(shí)戰(zhàn)指南。全書共11章前6章涵蓋深度學(xué)習(xí)基礎(chǔ)包括張量運(yùn)算、神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)原理、數(shù)據(jù)預(yù)處理及卷積神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)等后5章進(jìn)階探討圖像、文本、音頻建模技術(shù)并結(jié)合Transformer架構(gòu)解析大語(yǔ)言模型的開發(fā)實(shí)踐。書中通過(guò)房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)、圖像分類等案例講解模型構(gòu)建方法每章附有動(dòng)手練習(xí)題幫助讀者鞏固實(shí)戰(zhàn)能力。內(nèi)容兼顧數(shù)學(xué)原理與工程實(shí)現(xiàn)適配PyTorch框架最新技術(shù)發(fā)展趨勢(shì)。